La victoria de Die Linke en las elecciones al parlamento de Berlín del 20 de septiembre ha sacudido la cotización de los grandes propietarios de vivienda en alquiler. La formación de extrema izquierda promete expropiar pisos a los grandes propietarios institucionales para intentar resolver la crisis de la vivienda, y las acciones de esas compañías cayeron con rapidez, según recoge Bloomberg. La venta fue tan intensa que algunos analistas han empezado a hablar de un nuevo punto de entrada, con independencia de cómo acabe la historia berlinesa.
La campaña por la expropiación de pisos en Berlín se remonta a 2018. Ya entonces el alquiler se había encarecido entre 2 y 2,5 veces en diez años, los ingresos de los habitantes de la ciudad habían crecido a un ritmo muy inferior y la accesibilidad de la vivienda se había desplomado. El 85% de los residentes de la capital alemana son inquilinos.
Con los años, la propuesta tomó forma concreta: las empresas privadas podrían tener un máximo de 3000 pisos en la ciudad y todo lo que supere ese límite sería expropiado para sacarlo al mercado de alquiler a precios más bajos. La compensación a los propietarios sería del 40% al 60% del valor de mercado de las viviendas expropiadas, pagada con bonos a 100 años y un cupón del 3,5% anual emitidos por una agencia estatal creada para ello y avalados por el presupuesto municipal. La medida afectaría a unos 220.000 pisos, el 13% de toda la vivienda de alquiler de la ciudad.
En 2021, los berlineses aprobaron la propuesta en referéndum, con un 57,6% de votos a favor y una participación del 73,5%. El resultado es consultivo. El gobierno municipal de izquierdas, liderado por los socialdemócratas, optó por ganar tiempo creando una comisión de expertos. Los cristianodemócratas (CDU), que les sucedieron, rechazaron de plano expropiar nada; entonces se supo que el partido había recibido cientos de miles de euros en donaciones de conglomerados inmobiliarios. Ahora Die Linke promete cumplir la voluntad popular.
La única vía viable para formar mayoría parlamentaria es una coalición con Los Verdes y los socialdemócratas, que se oponen a la expropiación. En el ámbito federal, el líder de la CDU y canciller, Friedrich Merz, pretende aprobar una ley que prohíba a los gobiernos regionales expropiar propiedad privada.
La idea también puede combatirse en los tribunales. La posibilidad de nacionalizar con compensación está recogida en la Constitución alemana, pero ese punto concreto nunca se ha aplicado y admite distintas interpretaciones. Además, los propietarios podrían reclamar una compensación a precio de mercado.
Golpe en bolsa
Aunque la historia está lejos de terminar, el efecto en la cotización de los conglomerados de vivienda ha sido contundente. La principal perjudicada es Vonovia, que posee más de 138.000 pisos en Berlín, el 26% de todo su parque. Sus acciones han perdido un 33% desde el inicio del año y un 8% desde las elecciones. También están bajo presión la no cotizada Heimstaden, el conglomerado francés Covivio (–23% desde enero), la endeudada Adler Group (–53%, con una capitalización ya casi inexistente) y Grand City Properties (–30%). Cada una de ellas posee entre 8.400 y 20.000 pisos berlineses, y la ciudad concentra entre el 12% y el 23% de sus carteras. El índice Stoxx Europe 600 Real Estate ha caído un 8,5% desde el inicio del año, aunque el sector también está lastrado por el repunte de las rentabilidades de los bonos.
Las acciones están tan baratas que empiezan a parecer atractivas, según declaró a Bloomberg el analista de Jefferies Pierre-Emmanuel Clouard. La mayoría de los analistas coincide: los pronósticos de consenso prevén que los títulos de todas esas compañías, salvo Adler Group, suban de media un 57% en un horizonte de un año. Clouard resume que, si el inversor no tiene prisa, es un buen momento para invertir.
El Instituto de Economía Mundial de Kiel concluyó que la expropiación berlinesa difícilmente aliviará la situación de los inquilinos, porque con el importe de las compensaciones sería más eficaz construir vivienda nueva.