El Boletín Oficial del Estado ha publicado el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. La norma modifica el artículo 10 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026, según recoge la disposición final segunda.
Prórrogas sucesivas de cinco o siete años
Con la nueva redacción, llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración —o siete si el arrendador es persona jurídica—, el contrato se prorrogará tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo. El preaviso del arrendador se eleva de cuatro a seis meses; el del arrendatario se mantiene en dos meses.
El texto justifica la medida en que, agotado el periodo de prórroga obligatoria y la tácita anual, el contrato se extingue o entra en tácita reconducción, de modo que, transcurridos ocho o diez años, «la persona arrendataria pierde toda garantía de permanencia». El Gobierno sostiene que, en un contexto de tensión entre oferta y demanda, el vencimiento del contrato se ha convertido en el principal mecanismo de traslación de las subidas de precios a los hogares.
Indemnización al inquilino
El arrendador que comunique válidamente su voluntad de no prorrogar deberá, con carácter general, indemnizar al arrendatario. La cuantía será la mayor de estas dos: doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler, o una mensualidad calculada conforme al mismo valor por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, prorrateándose los periodos inferiores. Cuando no pueda obtenerse un valor individualizado, se tomará como referencia la renta mensual vigente del contrato en la fecha de la comunicación. La indemnización se abonará en el momento de la entrega de la vivienda.
No procederá indemnización en determinados supuestos, que deberán constar por escrito en la notificación: cuando el arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda para sí o para familiares hasta el segundo grado; cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda más de seis meses en los doce anteriores, salvo causa justificada; cuando disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio; cuando las partes suscriban un nuevo contrato; o cuando el arrendatario rechace una oferta fehaciente de nuevo contrato en las condiciones previstas.
Prórrogas extraordinarias
El artículo 10 mantiene las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y en zonas de mercado residencial tensionado, que pasan a los apartados quinto y sexto. La primera, de hasta un año, exige acreditar situación de vulnerabilidad mediante informe o certificado de los servicios sociales y debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando sea un gran tenedor. La segunda, en zonas tensionadas y dentro del periodo de vigencia de la declaración, permite prórrogas anuales por un máximo de tres años. Ambas no son acumulables entre sí y la de zona tensionada se aplica con carácter preferente.
Régimen transitorio
La disposición transitoria única establece que el nuevo régimen se aplicará a los contratos vigentes respecto de los vencimientos posteriores a la entrada en vigor. Las comunicaciones de no prórroga efectuadas válidamente antes de la publicación conservan su eficacia y no generan derecho a indemnización. En los contratos en los que resten menos de seis meses para el vencimiento, el arrendador podrá preavisar con cuatro meses. Los contratos que ya estén en el periodo de prórroga del artículo 10.1 en su redacción anterior continuarán en dicho periodo hasta su término y, a partir de ahí, les será de aplicación la nueva redacción. Los contratos en tácita reconducción quedarán sujetos al nuevo artículo 10 desde el primer vencimiento de ese periodo posterior a la entrada en vigor.
Contexto normativo
El preámbulo señala que el Pleno del Congreso de los Diputados derogó el 29 de septiembre de 2026 los reales decretos-leyes con medidas urgentes en materia de vivienda, en particular el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, de contenido coincidente. Tras las movilizaciones del fin de semana del 3 al 4 de octubre, el Consejo de Ministros extraordinario del 5 de octubre acordó disolver las Cortes y convocar elecciones. El Gobierno aprueba ahora esta norma y el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, sobre protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta de vivienda asequible, aprobado en la misma sesión.
El texto invoca el artículo 86 de la Constitución y la competencia exclusiva del Estado en legislación civil (artículo 149.1.8.ª). El Ejecutivo argumenta que los contratos celebrados tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019 alcanzan desde 2024 el término de su plazo mínimo y que las comunicaciones de no renovación comenzarán a producirse en los meses inmediatamente anteriores a cada vencimiento, lo que sitúa a un número muy elevado de hogares ante la extinción de su contrato en un horizonte temporal inmediato.
Para el lector, la norma afecta a la duración y extinción de los contratos de alquiler de vivienda habitual vigentes y futuros: establece prórrogas automáticas más largas, amplía el preaviso del arrendador y crea una compensación económica cuando este decide no renovar, con excepciones tasadas y un régimen transitorio que difiere algunos efectos para los contratos ya en curso.
