El Boletín Oficial del Estado ha publicado el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. La norma, impulsada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, se estructura en cuatro títulos y combina medidas de regulación del mercado, protección de la ciudadanía y fomento del parque público.
Limitación a la compra especulativa
El artículo 1 prohíbe la compra especulativa de vivienda por parte de entidades, con o sin personalidad jurídica, que se dediquen a adquirir inmuebles o carteras de préstamos impagados por debajo de su valor de tasación de mercado. También limita la adquisición por grandes tenedores, conforme a la legislación estatal de vivienda, a un precio inferior al 70% de su valor de tasación. Esta restricción tendrá vigencia temporal hasta el 31 de diciembre de 2030.
Suspensión de desahucios y enervación extraordinaria
El artículo 2 establece, hasta el 31 de diciembre de 2030, un régimen de suspensión de los procedimientos de desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Para los demandantes que sean entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles o carteras de préstamos impagados, la suspensión se aplica sin compensaciones. Para el resto de demandantes, se prevé un régimen con revisión periódica, causas de levantamiento y una duración máxima de tres años desde que se acuerde, con compensaciones para personas físicas y para personas jurídicas dedicadas al alquiler habitual asequible o social.
Además, el artículo 5.Dos incorpora una enervación extraordinaria en los procesos de desahucio por falta de pago cuando el arrendatario esté en situación de vulnerabilidad económica. La Administración competente dispondrá de un plazo máximo de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional o, en su defecto, pagar al arrendador o consignar judicialmente las cantidades reclamadas y las devengadas, así como las costas procesales. Durante ese plazo quedarán suspendidos el procedimiento y el lanzamiento. Si transcurren los dos meses sin alternativa ni pago íntegro, la Administración quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario y no procederá el lanzamiento, manteniéndose el contrato hasta su expiración mientras persista la vulnerabilidad. La Administración General del Estado compensará a las comunidades autónomas por el coste de esta obligación.
Alquileres de temporada y de habitaciones
La norma modifica la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, para evitar que los alquileres de temporada y de habitaciones se utilicen para eludir la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Todo contrato de alquiler temporal o de habitaciones que carezca de causa expresa que motive una necesidad real y acreditada de vivienda temporal se convertirá automáticamente en un contrato de vivienda habitual. Se establece que el sumatorio del precio de alquiler por habitaciones no podrá superar la renta del contrato unitario de la vivienda completa. También se añaden garantías para la limitación de precios en zonas de mercado residencial tensionado, sin impedir las regulaciones autonómicas.
Asimismo, se prohíbe atribuir a los inquilinos los gastos de gestión inmobiliaria para la formalización del contrato o los impuestos asociados a la vivienda, y se refuerzan las garantías por desperfectos que afecten a la habitabilidad y las condiciones de entrega al finalizar el contrato. Se amplía el derecho de adquisición preferente del arrendatario.
Prórroga extraordinaria y límite a las rentas
El real decreto-ley establece una prórroga extraordinaria de determinados contratos de arrendamiento de vivienda habitual por anualidades, hasta un máximo de dos años adicionales. Además, limita extraordinariamente las actualizaciones anuales de renta entre su entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027: cuando la renta supere el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá incremento alguno; en los demás casos, el incremento será el que resulte del nuevo pacto entre las partes y, en ausencia de este, no podrá superar el 2%.
La norma también modifica la Ley por el Derecho a la Vivienda para introducir la obligatoriedad de certificar en el registro de la propiedad la condición de gran tenedor, y permite que los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 12/2023 puedan acogerse a las prórrogas del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Medidas fiscales
El título II incluye un paquete fiscal para reorientar el uso de la vivienda hacia su función social y residencial. Se establecen cuatro supuestos de reducciones en el IRPF para los rendimientos del alquiler: cuando el mismo arrendador formalice un nuevo contrato, cuando la vivienda se alquile por primera vez, cuando se alquile a una administración pública o entidad sin fines lucrativos para alquiler asequible o social, y cuando la vivienda se haya rehabilitado en los dos años anteriores.
Se introduce una deducción de hasta el 10% de las cantidades satisfechas por alquiler de vivienda habitual, con límites en la renta de los beneficiarios. En el IVA, se aplica el tipo reducido del 10% a los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuya duración a favor de un mismo arrendatario no supere las treinta noches, salvo cuando se trate de la vivienda habitual del arrendador. Se mantiene la tributación de los arrendamientos con servicios complementarios propios de la industria hotelera.
En el IBI, se habilita a los ayuntamientos para establecer recargos sobre inmuebles residenciales destinados a alojamientos turísticos en zonas de mercado residencial tensionado, y se modifica el régimen de recargos sobre viviendas desocupadas con carácter permanente. También se modifica el régimen fiscal de las SOCIMI en su actividad residencial mediante un tipo de gravamen incrementado sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de viviendas.
Se establece la exención en el impuesto por ganancia patrimonial en la venta de una vivienda cuando el comprador sea una administración pública o entidad dependiente que fije una protección permanente e indefinida del inmueble. Asimismo, se aplica el IVA superreducido a la vivienda de protección oficial con protección permanente e indefinida.
Parque público y vivienda asequible
Los títulos III y IV se centran en el incremento del parque público y la promoción de viviendas a precios asequibles. Se transfiere a CASA 47, Entidad Estatal de Vivienda, la propiedad de todas las viviendas estatales, incluyendo el paquete procedente de la SAREB, y se establece una limitación permanente del precio de venta de las viviendas de titularidad de CASA 47 y de las promovidas en solares residenciales enajenados por la entidad, extensible a las sucesivas transmisiones y con constancia en el Registro de la Propiedad. También se regula el traspaso de inmuebles de la Seguridad Social a CASA 47.
Se dota de definición jurídica al concepto de vivienda asequible: su precio de venta o alquiler no podrá superar el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio donde se ubique el inmueble. En el caso de alquiler, no podrá incluir los gastos asociados a anejos para incrementar el precio. Se crea un programa de financiación de proyectos de vivienda con impacto social positivo y se impulsa la construcción industrializada, con una modificación de la Ley sobre Hipoteca Mobiliaria y un sistema de avales para pymes fabricantes y promotores.
Se crea el mecanismo de financiación TU CASA, que concederá préstamos de hasta 50.000 euros a coste cero, con un periodo de carencia hasta finalizar el pago de la hipoteca o un máximo de 30 años, un plazo de 10 años para su reintegro y un tipo de interés del 0%. Las viviendas adquiridas quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión. El Gobierno regulará en el plazo de seis meses la definición y el procedimiento de certificación de los proveedores sociales de vivienda asequible, incluidas las cooperativas.
Contexto y datos citados
El preámbulo de la norma cita datos del CIS sobre la vivienda como principal preocupación ciudadana, del Banco de España sobre un déficit de 750.000 viviendas, y del Consejo General del Poder Judicial sobre la reducción de lanzamientos hipotecarios. Según el texto, la media anual de lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias se ha reducido casi un 70% en el periodo 2019-2025 respecto al periodo 2013-2018, y los lanzamientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos han disminuido casi un 50% entre ambos periodos, en un contexto en el que el número medio de contratos en vigor ha aumentado en más de 600.000.
En cuanto a la sobrecarga financiera, el real decreto-ley cita datos de Eurostat según los cuales el 26,8% de los hogares que residían en alquiler a precios de mercado en 2025 destinaban al pago del alquiler más del 40% de sus ingresos, frente al 39,4% de 2022 y al 18,6% de media en la Unión Europea. También menciona que los precios de la vivienda alcanzaron un incremento interanual del 12,9% en el cuarto trimestre de 2025, según el INE, y que el IPC adelantado de septiembre de 2026 se situó en el 4,9%.
El texto alude al informe del Banco de España que cifra en un 10% el peso de las viviendas de uso turístico en el mercado del alquiler en España, con casos como Sevilla y Málaga, donde casi una de cada dos viviendas alquiladas en sus centros históricos es de uso turístico, y al menos seis municipios en Canarias con más plazas turísticas que habitantes.
La norma se enmarca en el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 y en el Plan Europeo de Vivienda, y cita los informes Letta y Draghi sobre el déficit de inversión europeo. El real decreto-ley tiene vigencia temporal en varias de sus medidas hasta el 31 de diciembre de 2030 y hasta el 31 de diciembre de 2027 en el caso de los límites a las actualizaciones de renta.
